Thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua có sự phát triển nhanh chóng. Các chủ thể tham gia thị trường ngày càng đa dạng. Hoạt động kinh doanh BĐS không còn là lĩnh vực độc quyền của các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau.

Với sự tham gia tích cực của nhà đầu tư nước ngoài, hàng loạt dự án đầu tư BĐS có chất lượng cao đã được đưa vào sử dụng, góp phần đáng kể thúc đẩy sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này cũng còn nhiều mặt hạn chế, luôn thiếu ổn định và bền vững.

Thiếu minh bạch

Đó là nhận định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam tại hội thảo quốc tế "Phát triển nhà ở và thị trường BĐS, kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam" vừa được Ban chỉ đạo TƯ về chính sách nhà ở và thị trường BĐS tổ chức.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu, từ đầu tư, tạo lập BĐS đến giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê còn nhiều hạn chế. Phổ biến là tình trạng đầu cơ, mua bán "ngầm", trốn lậu thuế, làm cho thị trường BĐS thiếu bền vững và ổn định.

Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, song việc áp dụng trong thực tiễn lại hạn chế. Việc công khai, minh bạch giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS chưa được triển khai ở nhiều địa phương.

Chính vì thiếu minh bạch nên giá cả BĐS, đặc biệt là giá nhà ở, quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận nhân dân gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra, một đặc điểm rất đáng lưu ý khác của thị trường BĐS là việc phát triển mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Có thể nhận thấy, thời gian qua thị trường mất cân đối, các nhà đầu tư tập trung vào các dự án nhà ở, khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao.

Trong khi các dự án nhà ở để bán trả dần hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có mức thu nhập thấp bị bỏ ngỏ, mặc dù nhu cầu này của thị trường rất lớn. Có những địa phương phát triển dự án BĐS tràn lan, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng "đóng băng" cục bộ.

Chưa kể nhiều dự án đình trệ do chủ đầu tư chưa đánh giá đúng nhu cầu của thị trường, thiếu năng lực, kinh nghiệm và khả năng huy động tài chính hoặc gặp khó khăn về bồi thường, giải phóng mặt bằng...

Bên cạnh đó, khung pháp lý quan trọng như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường BĐS; chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê… để tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng mua, bán, chuyển nhượng trái quy định của pháp luật, làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách... chưa được bổ sung, hoàn thiện.

Ảm đạm khi lãi suất cao

Thị trường BĐS cuối năm 2010, đầu năm 2011 sẽ ảm đạm, trầm lắng là nhận định chung của nhiều nhà đầu tư, trong bối cảnh các ngân hàng đua nhau tăng lãi suất huy động tiền gửi kéo theo lãi suất cho vay tăng cao. Với lãi suất phổ biến ở mức 17-18%/năm, thậm chí các khoản vay tiêu dùng, BĐS lên tới 20%, làm cho nhiều nhà đầu tư hụt hơi, quay lưng với BĐS.

Mức giá BĐS rao bán ở thị trường thứ cấp vẫn khá cao, thậm chí tăng đều đặn từng tháng, song ghi nhận chung là rất ít giao dịch. Thực tế, sự ấm lạnh của thị trường BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách tài chính, tiền tệ. Thống kê cho thấy, quý I và đầu quý II-2009, cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4%, một đợt tăng giá BĐS ngắn đã diễn ra tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Quý III-2009, việc chờ đợi có tiếp tục gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất hay không, đã khiến thị trường gần như không có biến động về giao dịch và giá cả. Đến quý III-2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31-7-2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009; hay dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009.

Theo Bộ Xây dựng, khi hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường phụ thuộc rất lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng, cũng như động thái của hệ thống ngân hàng. Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát ở mức cao, thị trường BĐS cũng khó có thể phát triển bền vững.