Thông tin Bộ Xây dựng nghiên cứu đề xuất về sở hữu chung cư có thời hạn đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận.

Các chuyên gia và nhà quản lý trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) đã có những ý kiến khác nhau, thậm chí là trái ngược nhau.

Vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn mới chỉ được nêu ra rất vắn tắt và khái quát trong Báo cáo Phân tích số liệu tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển lĩnh vực nhà ở và một số lĩnh vực khác của Bộ Xây dựng, mới được ban hành.

Theo đó, trong phần kiến nghị một số giải pháp để phát triển nhà ở thời gian tới, báo cáo cho rằng cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà ở chung cư. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà cũ.

Giá chung cư sẽ giảm

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, trên thế giới nhiều nước đã áp dụng hình thức sở hữu chung cư có thời hạn. Theo ông Hà, đây là một mô hình có những ưu điểm nhất định và chúng ta có thể nghiên cứu, học tập, áp dụng phù hợp với hoàn cảnh của VN. Tuy nhiên, đây mới chỉ là ý tưởng, cần phải nghiên cứu sâu và cân nhắc kỹ lưỡng.

Trong văn bản góp ý cho Chiến lược Phát triển ngành quản lý đất đai VN đến năm 2020, Bộ Xây dựng cũng đã đề nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường có những nghiên cứu thêm về hình thức sử dụng đất có thời hạn để xây dựng nhà ở.

Theo ông Hà, nhiều nước trên thế giới đã đưa ra các hình thức sở hữu nhà ở, sở hữu đất khác nhau giúp cho người dân có nhiều sự lựa chọn. Ở nước ta, Nhà nước cũng đã quy định người nước ngoài chỉ được sở hữu chung cư 50 năm, được phép thuê đất 50 - 70 năm để xây nhà cho thuê. “Cá nhân tôi cho rằng, rất nên đa dạng hóa hình thức sở hữu.

Hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ không chỉ giúp ích cho việc cải tạo chung cư cũ nát sau này mà còn tạo thêm cơ hội lựa chọn cho người dân và giá nhà chung cư sẽ giảm, người có nhu cầu thực sự về chỗ ở sẽ dễ dàng hơn trong việc tìm chốn an cư lập nghiệp”, ông Hà nói.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường là người ủng hộ mạnh mẽ việc áp dụng hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo ông Võ, không gian chung cư là không gian chung nên sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc cải tạo, xây mới, thời gian qua nhiều tình huống phức tạp đã nảy sinh trên thực tế, gây hệ lụy không nhỏ về mặt xã hội. Sở hữu chung cư có thời hạn bằng với tuổi thọ của công trình sẽ là cách xử lý tốt nhất, tạo thuận lợi cho quá trình cải tạo sau này, đảm bảo an toàn cho các cư dân ở đấy.

Quy định thời gian sở hữu chung cư, theo ông Võ sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất. “Sở hữu vĩnh viễn dẫn đến căn hộ chung cư được xem như là tài sản lâu dài của người dân, đẩy giá chung cư lên cao, kéo giảm khả năng tiếp cận chỗ ở của người có nhu cầu thực sự. Sở hữu chung cư có thời hạn, giá chung cư sẽ giảm, giới đầu cơ ít quan tâm tới phân khúc này vì càng “ôm” lâu càng mất giá. Thị trường còn lại những khách hàng có nhu cầu thực sự, “đất” cho thổi giá không có nhiều”, ông Võ nói.

Khó khả thi

Tuy nhiên ông Đào Trung Chính, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho rằng nếu đặt vấn đề giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ nát thì sở hữu chung cư có thời hạn áp dụng ở nước ta là khó khả thi. Theo ông Chính, hiện tại chúng ta đang đau đầu với câu chuyện Nhà nước muốn “lấy” lại những căn nhà thuộc sở hữu nhà nước đã cho thuê để cải tạo lại.

Nhà của Nhà nước nhưng Nhà nước cũng không thu hồi lại được để xây mới, nói gì đến nhà đã bán cho người dân trong 50, 70 năm. “Nếu áp dụng hình thức này, mấy chục năm nữa, nguy cơ câu chuyện thu hồi nhà sở hữu nhà nước cho thuê để cải tạo sẽ lặp lại đối với nhà chung cư sở hữu có thời hạn”, ông Chính nhận định.

Ông Chính cũng cho rằng việc bóc tách giá nhà, giá đất là không khoa học và rất khó thực hiện. Trong khi đó nhiều chủ đầu tư và chuyên gia BĐS cũng lên tiếng nghi ngờ về khả năng hạ giá của căn hộ chung cư nếu hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn được ban hành và áp dụng trên thực tế.

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó tổng hội Xây dựng VN, cần phải cẩn trọng trong quá trình nghiên cứu và áp dụng hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn. “Muốn áp dụng hình thức này chúng ta phải đưa vào luật. Tuy nhiên, nếu đưa vào luật, những người soạn thảo cần giở Hiến pháp ra xem lại. Hiến pháp nêu rõ, người dân có quyền xây nhà, sở hữu nhà ở và Nhà nước đảm bảo quyền lợi ấy. Hiến pháp không nói nhà ở có thời hạn”, TS Liêm phân tích.

Lưu ý đặc điểm của BĐS ở nước ta là giá trị tăng theo thời gian, ông Liêm cho rằng, nếu áp dụng sở hữu chung cư có thời hạn, sau 50 - 70 năm, người dân bị lấy mất nguồn lợi to lớn nảy sinh tích lũy trong mấy chục năm trời.