Số lượng căn hộ tồn đọng lớn tại miền Nam, tình trạng đầu cơ tăng cao tại miền Bắc, đặc biệt là chuyện thắt chặt tín dụng khiến giá nhà vẫn chưa trở về giá trị thực. Tất cả đang đẩy canh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và công ty địa ốc vào thế cam go.

Từ tháng 2.2011, trong một mớ thông tin hỗn độn về kinh tế vĩ mô, với những quyết định về siết chặt tín dụng khu vực ngân hàng, chứng khoán và trước thực trạng người dân cày ngày cày đêm để mong được sở hữu một ngôi nhà tại những khu vực đô thị sôi động thì trong các báo cáo tài chính tính đến quý IV/2010 của rất nhiều công ty địa ốc niêm yết cho thấy, họ đang phải đổi mặt với chuyện hàng tồn kho căn hộ lớn và thách thức về dòng tiền trả nợ cho cả ngắn và dài hạn.

Nỗi đau hàng tồn kho

Nhìn vào những con số thống kê hàng tồn kho trong bảng cân đối tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tính đến cuối năm 2010, sẽ nhận ra nhiều nguy cơ lớn.

Hãy lấy ví dụ của S.R. Đây là công ty bất động sản thuộc một ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất nhì tại Việt Nam, mà các nhà lãnh đạo đều có tên trong danh sách những người giàu nhất trên sàn chứng khoán 2010. Trong năm này, giá trị hàng tồn kho (những dự án không bán được) của S.R lên đến khoảng 2.207 tỉ đồng. Và nếu cộng cả nợ vay ngắn hạn và dài hạn của S.R thì con số sẽ là hơn 3.500 tỉ đồng.

Hãy làm bài tính nhẩm đơn giản: 3.500 tỉ đồng nợ vay với lãi suất xấp xỉ 20% sẽ đáo hạn trong 1-2 năm tới, cộng với tài sản tồn kho “khó thanh lý”, Công ty S.R sẽ làm gì để “vượt bão”? Sức ép trước mắt cho S.R là phải nhanh chóng giải quyết lượng hàng tồn kho, thu tiền mặt về để giảm gánh nặng nợ nần.

Cho đến nay, S.R chưa bán hết một chung cư phân khúc trung bình khá tại quận 7, TP.HCM dù rao bán đã gần 2 năm, đồng thời giảm giá 20% so với ban đầu. Công ty này cũng đang triển khai một dự án căn hộ trung bình khá tại Tân Phú (TP.HCM), hợp tác với một nhà đầu tư Malaysia.

Các dự án căn hộ của S.R thuộc phân khúc trung bình khá, được đánh giá là còn có cơ may tiêu thụ được. Trong khi đó, đối với những ông chủ bất động sản đặt cược vào căn hộ cao cấp thì thời điểm này là chuỗi ngày hết sức nặng nề.

Điển hình như Công ty Cổ phần Bất động sản P.D đang ôm lượng căn hộ tồn kho trị giá hơn 3.165 tỉ đồng cùng khoản nợ vay gần 2.000 tỉ đồng. Khả năng giải phóng lượng hàng tồn kho này xem ra không cao khi các căn hộ cao cấp, nội thất hoàn chỉnh của P.D tại quận 7, TP.HCM dù có giá rất cạnh tranh (khoảng 1.400 USD/m2) nhưng sau 1 năm chào bán vẫn chưa tiêu thụ hết.

Không chỉ phân khúc trung bình khá và cao cấp, mà ngay cả các dự án căn hộ trung bình cũng ế ẩm. Công ty T.D vốn nhắm vào phân khúc căn hộ trung bình có chất lượng và hiện sở hữu một dự án căn hộ trung bình tại Thủ Đức cũng đang “ngậm” một lượng căn hộ tồn kho trị giá 500 tỉ đồng, vốn đã được rao bán từ tháng 3.2010. Công ty này còn chuẩn bị tung ra thị trường một chung cư khác với cùng phân khúc ở quận 9, TP.HCM.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, cho biết chỉ riêng TP.HCM đã tồn đọng khoảng 10.000 căn hộ trong năm 2010 và thêm 20.000 căn hộ nữa sẽ khó tìm được chủ trong năm 2011. Trong khi đó, với giá bán trung bình 25 triệu đồng/m2, phần lớn các căn hộ miền Bắc lại lọt vào tay giới đầu cơ.

Xung quanh câu chuyện căn hộ tồn kho, nhiều câu hỏi sẽ được đặt ra: Các ông chủ địa ốc làm thế nào để giải quyết số hàng tồn kho nhằm đảm bảo dòng tiền và năng lực trả nợ? Người tiêu dùng nghĩ gì về giá trị của các căn hộ liên tục ra đời trong nhiều năm qua? Rõ ràng, canh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và các nhà kinh doanh bất động sản ngày càng thêm rủi ro. Liệu có hay không viễn cảnh cuối cùng là nhiều công ty bất động sản sẽ tháo chạy?

Tháo chạy cũng không đủ sức

Nếu phải liệt kê thì có 7 yếu tố đang vây bủa các nhà kinh doanh bất động sản. Đó là chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản và chứng khoán; lãi suất leo thang (hơn 20%/năm); khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp (do sự ảm đạm của thị trường này); vốn chủ sở hữu yếu kém; Nghị định 71 quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa 20% giá trị dự án; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp.

Trong 7 yếu tố tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến chuyện tồn kho căn hộ này, các yếu tố khách quan là... khách quan, không thể xoay chuyển, nên giải pháp khả dĩ mà các nhà kinh doanh bất động sản đều cho biết là tập trung tiếp thị đến “người tiêu dùng thực sự”, đối tượng đã không được đối đãi tử tế trong cơn sốt nhà đất trước kia.

Nhưng việc họ tuyên bố sẵn sàng chấp nhận tỉ suất lợi nhuận thấp hơn bằng cách giảm giá bán và đưa ra các chính sách khuyến khích như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán xem ra vẫn chỉ là “giơ cao đánh khẽ”. Và vì thế các nhà kinh doanh bất động sản vẫn chưa thu hút được những người có nhu cầu mua nhà thực sự.

Một chuyên gia tài chính người Việt (không muốn nêu tên) từng làm việc cho ngân hàng đầu tư Mỹ Lehman Brothers, chứng kiến những bất ổn trong đầu tư bất động sản tại Mỹ và bây giờ là Việt Nam cho rằng, các nhà kinh doanh bất động sản vẫn chưa thật sự chấp nhận tỉ suất lợi nhuận thấp như tuyên bố.

Trên thực tế tỉ suất lợi nhuận của nhiều dự án bất động sản hiện nay vẫn nằm ở mức trên 30%, trong khi tỉ suất ngành xây dựng Việt Nam nói chung là khoảng 10-30%. Trong tình hình hiện nay, chuyên gia tài chính này khuyến cáo các nhà kinh doanh bất động sản nên chấp nhận mức lãi dao động trong khoảng này.

Nhưng giảm giá đến bao nhiêu cũng đang là bài toán đau đầu với các nhà kinh doanh bất động sản, khi vốn vay ngân hàng chiếm đến 70-80% giá trị các dự án của họ. Gánh nặng lãi suất có thể dẫn họ đến mức lợi nhuận âm. Và khi đó, chuyện các doanh nghiệp bất động sản “bỏ của chạy lấy người” hoàn toàn có thể xảy ra.

Trong khi đó, ngay cả việc chuyển hướng sang đầu tư căn hộ trung bình, vốn được xem như một chiếc phao cứu sinh của các công ty địa ốc, vẫn chưa phát huy được tác dụng.

Công ty B.C. có thể được xem là điển hình của việc đầu tư theo phong trào trong giai đoạn trước khủng hoảng nhà trung cao với các dự án chung cư cao cấp ở quận Bình Tân, quận 11. Kết quả tài chính năm 2010 cho thấy, giá trị hàng tồn kho của công ty này lên đến hơn 2.000 tỉ đồng. Từ giữa cuối năm 2010, Công ty đã chuyển hướng chiến lược với việc tung ra một dự án chung cư 12 tầng thuộc phân khúc giá thấp ở quận Bình Tân. Hiện nay, theo thông tin không chính thức, lượng hàng bán được tại dự án này cũng rất thấp.

Một dự án căn hộ trên 20 tầng hạng trung bình thuộc khu vực quận 7 chào giá tại các sàn giao dịch khoảng 14 triệu đồng/m2, nhưng khi chúng tôi đi thực tế, sau 6 tháng và 5 lần hỏi han 5 căn hộ khác nhau, cho đến nay, vẫn chưa có căn nào có chủ. Công trường của dự án vẫn chưa có gì ngoài một bãi bê tông cốt thép, trong khi hợp đồng giao nhà là vào quý III/2012.

Sở hữu nhà ở đang trở nên khó khăn hơn. Lãi suất vay mua nhà và tiêu dùng đã đạt mức trên 20%, thử hỏi bao nhiêu phần trăm người dân có nhu cầu thực sự dám bạo gan vay tiền mua nhà? Đó là chưa kể việc trong khi các nhà đầu tư cố bán tháo căn hộ lấy tiền trả nợ thì người mua nhà vẫn còn tâm lý chờ đợi xem giá sẽ còn giảm xuống đến đâu. Điều này càng đẩy nợ quá hạn của ngân hàng lên cao mà thị trường bất động sản thì vẫn cứ bất động.

Canh bạc tín dụng

Sự ách tắc này tiềm ẩn một kết cục không mấy lạc quan, không chỉ cho các nhà kinh doanh địa ốc. Các ngân hàng, vốn đang hứng chịu những khoản dư nợ cho vay bất động sản lớn cũng sẽ lâm cảnh khó khăn.

Ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, tỏ ra lo ngại khi cho biết tính đến tháng 12.2010, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM vào khoảng 110.000 tỉ đồng, con số khá cao và tăng nhanh so với trước đó. Sở dĩ tín dụng bất động sản tăng đột xuất là do nhiều dự án đã không thu hồi được vốn đúng hạn, bởi thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, trầm lắng trong một thời gian dài. Theo vị giám đốc này, những ngân hàng có tỉ trọng tín dụng bất động sản cao sẽ gặp nhiều rủi ro.

Tờ Sài Gòn Tiếp Thị số ra ngày 7.3.2011 đưa tin, có đến 24 ngân hàng có dư nợ tín dụng trong khu vực phi sản xuất trên 25% trở lên. Những ngân hàng có tỉ lệ dư nợ cao chủ yếu là các ngân hàng nhỏ như Ngân hàng Đông Nam Á (47%), Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn - Hà Nội (41%), Ngân hàng Phương Tây (52,2%).

Trong khi đó, báo cáo tài chính của các công ty bất động sản cho thấy nhiều khoản nợ khổng lồ sẽ phải đáo hạn trong 1-2 năm tới, khoảng thời gian quá ngắn so với việc bán ra hàng chục ngàn căn hộ bị ứ đọng. Về nguyên tắc, nếu việc thu xếp nợ không diễn ra suôn sẻ, chuyện ngân hàng siết dự án để thu hồi nợ sẽ xảy ra. Nhưng siết rồi ngân hàng sẽ làm gì tiếp theo sau đó?

Rõ ràng, cuộc giằng co giữa các công ty bất động sản và ngân hàng là chuyện có thể thấy trước. Và khi nợ xấu bất động sản tăng lên, cộng với mức tăng trưởng tín dụng chung được khống chế ở mức 20%, các ngân hàng sẽ rơi vào tình thế khó khăn. Đó là chưa kể đến việc thời gian qua, khi tính toán khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng có lẽ đã chưa lường hết lãi suất có thể sẽ tăng cao trong tương lai.

Hiện nay, người mua và nhà đầu tư vẫn quay lưng với bất động sản bởi chính sách thắt chặt tín dụng. Do đó, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng trong năm nay là điều không khó hình dung.

Có thể tham khảo những bài học của thế giới. Chính phủ Mỹ đã mất cả ngàn tỉ USD để cứu thị trường tài chính khi bong bóng nhà đất vượt giá trị thực khoảng 10%. Ở châu Âu, tỉ lệ này là khoảng 25%. Các cuộc khủng hoảng nhà đất xảy ra cũng bởi vì giá bong bóng “chạm trán” với chính sách thắt chặt tín dụng.

Ở Việt Nam, theo một chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên), tính trên cả 2 miền Nam - Bắc, tỉ lệ đầu cơ bất động sản chiếm khoảng 70% thị trường (miền Bắc có yếu tố đầu cơ mạnh hơn) và giá nhà lúc này vẫn cao hơn rất nhiều so với giá trị thực dù đã giảm khoảng từ 20-30%.

Trước tình hình này, canh bạc tín dụng bất động sản giữa hai người chơi là ngân hàng và công ty địa ốc đang trong thế giằng co. Có hay không một cuộc đổ vỡ tín dụng trên diện rộng trong thời gian tới? Theo một chuyên gia của ngân hàng Mỹ Citibank (không muốn nêu tên) thì phần lớn các cuộc suy sụp của ngành ngân hàng đều bắt đầu từ khủng hoảng tín dụng bất động sản.