Với việc xây dựng dồn dập các dự án chung cư như hiện nay, nhiều người đang kỳ vọng sự dư thừa chung cư sẽ làm cho giá chung cư trung bình giảm giá và là cơ hội để mua nhà. Thế nhưng, nhiều chuyên gia nhận định, không có chuyện giảm giá tại phân khúc này.

5 năm tới không có chuyện thừa chung cư

“Tôi cho rằng với tốc độ xây dựng chung cư như hiện nay ở các địa phương thì trong khoảng 5 năm tới cũng không thể xảy ra tình trạng thừa chung cư. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần quan tâm nghiên cứu để đầu tư vào phân khúc nào cho phù hợp.”

Đó là nhận định của ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) trong buổi giao lưu trực tuyến nhận diện thị trường BĐS năm 2011: cơ hội và rủi ro.

Dẫn chứng cho nhận định trên ông Thiện cho hay, theo ước tính tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2 (vốn đầu tư tới 300,000-400,000 tỷ đồng), riêng Hà Nội cần 5.5 triệu m2 (tương đương 110,000 căn hộ và 11,000 chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp), còn TP Hồ Chí Minh cần khoảng 5 triệu m2 và trên 50,000 chỗ ở cho công nhân thuê.

Ngược lại, ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Cty CP Sông Đà Thăng Long lại cho rằng sự lo lắng dư thừa chung cư trong vài năm tới của nhiều người là hoàn toàn có cơ sở. Bởi lẽ, theo sự phân tích của ông Việt tại Hà Nội, số dự án đất nền biệt thự không nhiều nên trên thực tế các giao dịch là chung cư vẫn đang chiếm phần lớn.

Vị trí có giao dịch cao tại Hà Nội là các khu vực Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai. Thời gian qua, hàng loạt dự án chung cư bung hàng. Trong đó có rất nhiều dự án có quy mô lớn số lượng căn hộ nhiều như: RoyalCity (Nguyễn Trãi) bán 4,000 căn hộ; Cleve (Hà Đông) là 5,000 căn hộ, GoldenPalace (Mễ Trì) tới 1,000 căn hộ… Sắp tới là CastlePlaza (Hồ Tùng Mậu) với 4,000 căn hộ. Tuy nhiên, tỷ lệ bán thành công không cao, đặc biệt là các dự án cao cấp có giá trên 1,800 USD/m2 trở lên.

Thêm vào đó, ông Việt cho biết, theo một thống kê chưa đầy đủ nguồn cung căn hộ mới khoảng 25,000 căn, ngoài ra số hàng được giới đầu cơ “ôm” trong thời gian vừa qua sẽ là nguồn cung bổ sung lớn cho thị trường. Với một thị trường mà đầu cơ chiếm tới khoảng 60-70% thì nguồn cung cũ này thậm chí còn lớn hơn nguồn cung mới. Cùng với đó, 153 trong 244 dự án trong diện rà soát sẽ được tiếp tục triển khai sẽ là nguồn cung bổ sung lớn trong tương lai.

Nhà giá trung bình khó giảm giá

Theo suy nghĩ của nhiểu người, khi nguồn cung nhiều thì các dự án buộc phải cạnh tranh nhau về giá bán, khi đó giá bán sẽ có khả năng giảm. Thế nhưng, ông Nguyễn Dũng Minh, giám đốc kinh doanh BĐS nhà ở Savills Việt Nam đánh giá, những dự án thực sự đặc biệt sẽ luôn giữ giá và gia tăng giá trị. “Việc dư cung không thể dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư bán sản phẩm thấp hơn chi phí đầu vào và do đó, việc giá cả xuống mức thấp là không thể đối với những sản phẩm có chất lượng” - ông Minh khẳng định.

Quan điểm của ông Việt cho rằng, đối với thị trường chung cư có giá trung bình thấp sẽ khó có khả năng giảm giá do sức cầu của thị trường này rất lớn trong khi các dự án mới đang trong giai đoạn triển khai, và nhiều dự án cũ thì do giá thành đầu vào cao và chịu lãi suất trong thời gian dài nên cũng rất khó chuyển sang phương án kinh doanh đối với thị trường này.

Việc giảm giá cũng phụ thuộc tính chất vùng miền khác nhau. Khi các chính sách thắt chặt tín dụng phát tác thì TP Hồ Chí Minh sẽ bị tác động mạnh hơn do dư nợ BĐS tại đây lớn, chiếm tới 47% trong khi con số này ở Hà Nội là 16%. Ngoài ra, tâm lý kinh doanh cũng khác nhau, tại TP Hồ Chí Minh, nhà đầu tư dám mạnh dạn “cắt lỗ” hơn trong khi đó ở Hà Nội có nhiều nhà chấp nhận chờ lâu để giá “bằng” với giá mua ban đầu.

Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế thị trường BĐS tại TP Hồ Chi Minh đã trầm lắng trong thời gian dài và nhiều nhà đầu tư đã “cắt lỗ“ trước đó, giá BĐS đã trở lại mức “hợp lý” với giá 11-12 triệu đồng/m2 đối với nhiều chung cư trung bình, vì vậy khả năng điều chỉnh mạnh sẽ khó xảy ra tại địa bàn này.