Bán nhà ở hình thành trong tương lai: Bế tắc!
Thông tư 12 hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân không rõ ràng khiến cho việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai bị tắc.
Hơn một tháng nay hoạt động chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai của khách hàng gần như bế tắc do nhiều chi cục thuế không tiếp nhận, hoặc có nhận nhưng không hẹn thời gian giải quyết hồ sơ tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tất cả việc vướng này xuất phát từ Thông tư 12 của Bộ Tài chính ban hành ngày 26.1 hướng dẫn tính thuế TNCN trong chuyển nhượng bất động sản, nhất là nền đất, căn hộ mua theo dạng góp vốn.
Muốn nộp thuế mà không được
Phản ánh với phóng viên, chị KT (ngụ quận 3, TP.HCM) cho biết ba tuần nay chị chạy đôn chạy đáo ra Chi cục Thuế quận 9 để nộp thuế TNCN nhằm hoàn tất việc bán căn hộ Ehome 2 mà không được. Cán bộ thuế lúc thì bảo về liên hệ chủ đầu tư xác nhận giá bán để làm cơ sở tính thuế, lúc bảo chờ hướng giải quyết cho phần tính thuế TNCN theo Thông tư 12 từ cấp trên.
“Tôi đang ở thế rất kẹt. Hợp đồng góp vốn mua căn hộ này đã ra công chứng bán cho người khác, chỉ thiếu cái đóng thuế TNCN là hoàn tất. Giờ nếu chờ hướng giải quyết mới từ Thông tư 12 thì cũng không xong vì chủ đầu tư đã có thông báo nhận nhà. Mà một khi nhận nhà thì phải chờ có sổ hồng mới được chuyển nhượng. Tôi muốn thực hiện nghĩa vụ thuế để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo quy định mà vẫn khó đủ bề” - chị T. phản ánh.
Theo khảo sát của phóng viên tại các sàn giao dịch bất động sản thì đây không phải là trường hợp duy nhất. Hầu hết các chi cục thuế quận, huyện hiện nay đều ngưng ra quyết định tính thuế TNCN cho hoạt động chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.
Cách tính thuế chưa rõ
Một nguồn tin của Pháp Luật TP.HCM tại Cục Thuế TP.HCM cho biết hiện Cục Thuế TP cũng đã có văn bản gửi các chi cục thuế quận, huyện về việc ngưng ra các quyết định tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc ngừng lại là để chờ các hướng dẫn mới. Lý do các hướng dẫn về cách tính loại thuế này trong Thông tư 12 ban hành ngày 26-1-2011 của Bộ Tài chính hiện không rõ ràng.
Cụ thể theo hướng dẫn tại thông tư này thì hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN tại chi cục thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai đã được công chứng; Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký với chủ đầu tư dự án cấp I, II hoặc sàn giao dịch của chủ đầu tư; tờ khai thuế TNCN.
Như vậy khi tính thuế TNCN, cơ quan thuế phải đến tận sàn của chủ đầu tư hoặc đến các sàn bất động sản cùng khu vực để xác định về giá bất động sản chuyển nhượng. Việc xác định về giá này có lập biên bản xác nhận.
Liệu khi làm thêm việc này cơ quan thuế có đủ người không? Đó là chưa kể hàng trăm cái khó khăn khác như chủ đầu tư không có sàn, hay nơi bất động sản chuyển nhượng đó không có sàn giao dịch về loại bất động sản này… thì xác định giá chuyển nhượng thực tế thế nào. Rồi các sàn giao dịch nêu trên “trái nắng trở trời” không hợp tác để cơ quan thuế tham khảo về giá thì giải quyết sao?
Mặt khác, ngay việc chọn cách tính thuế 2% trên tổng giá mua cũng rối. Thông tư 12 quy định trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Với cách tính này nếu người mua bán lỗ thì khi bán nhà hình thành trong tương lai vẫn phải đóng thuế TNCN. Việc này quá bất hợp lý.
Sẽ có hướng dẫn mới
Ngoài ra, quy định ở Thông tư 12 còn nêu chung chung như ở chỗ khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế. Nghĩa là ở một khía cạnh nào đó cơ quan thuế chốt luôn giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN sau khi có biên bản làm việc tham khảo giá tại sàn giao dịch của chủ đầu tư hoặc sàn nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Trao đổi với phóng viên, bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng Tuyên truyền và hỗ trợ Cục thuế TP.HCM, cho biết hiện Cục Thuế TP đang nắm lại thông tin việc vướng cách tính thuế TNCN theo Thông tư 12 từ các chi cục. Việc này thế nào và hướng giải quyết ra sao bà sẽ trao đổi sau.
Một nguồn tin của Pháp Luật TP.HCM tại Cục Thuế cho biết trong tuần qua một đoàn công tác của Tổng cục Thuế cũng đã vào làm việc về những vướng mắc nêu trên. Thông tin ban đầu tại buổi họp cho biết sắp tới Bộ Tài chính sẽ có những hướng dẫn để tháo gỡ.
Thiếu hướng dẫn tính thuế TNCN với đất nền
Theo phản ánh của một số chi cục thuế thì không chỉ có nhiều hướng dẫn chưa rõ trong việc tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai mà Thông tư 12 còn bỏ trống việc tính thuế TNCN khi chuyển nhượng các dạng đất nền kiểu góp vốn.
Thực tế hiện ở TP.HCM có nhiều dự án đất nền đến nay chủ đầu tư vẫn chưa ra sổ đỏ cho người mua. Vì thế khi có nhu cầu chuyển nhượng thì các khách hàng chỉ sang nhượng trên hợp đồng với nhau.
Bình Thạnh Resco - Theo Pháp Luật TP
Tỷ giá (Exchange rate)
