“Phân lô trên cao” và những hệ quả

Việc cơ quan có thẩm quyền đưa các nội dung liên quan đến chung cư mini vào Nghị định 71 (hướng dẫn Luật Nhà ở) và các văn bản hướng dẫn liên quan khiến không ít người ngỡ ngàng.

Ngỡ ngàng vì các quy định này không chỉ là bước hợp thức hóa cho các chung cư mini tại Hà Nội mà còn “mở đường” cho việc hình thành loại nhà ở này tại nhiều địa phương khác. Có ý kiến nói rằng chung cư mini chẳng khác nào việc “phân lô căn hộ” và dần dần hình thành nhiều ổ chuột trên cao.

Biến tướng

Gần đây một công ty địa ốc tại TP.HCM rao bán rộng rãi căn hộ trong chung cư mini cao tám tầng và lập tức được nhiều khách hàng quan tâm hỏi mua. Chung cư mini này nằm ở quận Tân Bình, quy mô 19 căn hộ, mỗi căn rộng từ 45-64m2. Thế nhưng theo vị giám đốc này thừa nhận, thực tế giấy phép chỉ cho xây dựng năm tầng và một hầm, một lửng, tổng diện tích 1.064m2, theo dạng nhà ở riêng lẻ. Với quy mô này thì căn nhà trên chỉ phân ra khoảng 10 căn hộ nên chủ đầu tư phải xin điều chỉnh thành tám tầng để có 19 căn hộ để rao bán.

Đây là sự biến tướng từ nhà riêng lẻ sang loại hình chung cư mini khi chưa có ý kiến của cơ quan thẩm quyền.

Nhiều khách hàng quan tâm đến loại nhà ở này nói rằng những căn hộ như thế phù hợp với túi tiền của họ. Mặt khác, căn hộ nhỏ, số hộ tại chung cư không quá đông, ít ồn ào, ít phức tạp…so với các dự án chung cư khác là những lý do khiến khách hàng chọn loại căn hộ này.

Hiện tại ở Hà Nội, loại nhà căn hộ mini cũng đang nóng do nhu cầu nhiều, khiến giá tăng chóng mặt. Nếu một căn hộ 30m2, vài năm trước giá chỉ 500 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên 1 tỷ đồng, thậm chí cao hơn. Việc mua bán hai bên chỉ bằng hợp đồng tay với nhau và các điều kiện về môi trường, phòng cháy chữa cháy, nhà xe… đều không có hoặc không đảm bảo. Nhiều chung cư mini mới dạng này cũng đang mọc lên khá nhiều, theo nhu cầu của khách hàng.

Khó quản?

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM, chung cư mini đã được quy định trong Nghị định 71, như chất lượng công trình, thiết kế căn hộ phải theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh…) và diện tích tối thiểu 30m2/căn hộ.

Ngoài ra căn hộ phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư, tức có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân. Nếu xây chung cư mini, khi xin giấy phép xây dựng, chủ nhà phải nói rõ mục đích chia thành nhiều căn hộ để bán. Khi đó UBND quận huyện sẽ xét đến quy hoạch, hạ tầng, quy mô dân số của khu vực... để quyết định cho xây hay không.

Trong giấy phép xây dựng cũng ghi rõ làm nhà ở riêng lẻ chia thành nhiều căn hộ để bán. Nếu từ nhà riêng lẻ biến thành chung cư mini thì khi bán căn hộ, cơ quan chức năng sẽ xem xét và nếu không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn chung cư thì cơ quan có thẩm quyền không công nhận việc mua bán giữa các bên với nhau.

Nhưng các quy định trên không phải khách hàng nào cũng biết. Các chung cư mini rao bán khi chưa xây xong phần móng như quy định của dự án nhà ở, thậm chí bán khi mới có giấy phép được cấp trong khi quy định không cấm chuyện này. Xây đúng hay sai chỉ khi cơ quan thẩm quyền kiểm tra mới biết và khi mọi việc vỡ lẽ ra thì chuyện mua bán giữa hai bên đã xong. Chỉ có người mua chịu thiệt.

Theo một cán bộ phụ trách thuộc Bộ Xây dựng, việc cấm chung cư mini hiện nay rất khó vì nhu cầu nhà ở dạng này rất lớn, muốn tránh rủi ro cho người mua chỉ còn cách hạn chế loại hình nhà ở này. Nếu nhà xây sai quy định thì xử phạt hành chính và phải đưa thêm chế tài xử phạt đối với trường hợp xây dựng trái phép để có cơ sở để xử phạt. Đồng thời tăng cường kiểm tra từ khâu thiết kế, kể cả trường hợp đã xin giấy phép...

Còn Sở Xây dựng TP Hà Nội thì nói rằng sở đang kiến nghị UBND TP Hà Nội, Bộ Xây dựng về quản lý chặt chung cư mini bởi hiện nay các chung cư mini đều không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, quy hoạch chưa phù hợp…

Rõ ràng, có quá nhiều vấn đề quanh các chung cư mini, kể cả các quy định về chuyện mua bán căn hộ loại này. Có chậm quá không khi quy định đã có hiệu lực gần một năm qua, khi trên thực tế đã có nhiều dự án triển khai và nhiều vướng mắc phát sinh mới đặt ra vấn đề “quản” chung cư mini?

Tại TP.HCM, hệ quả của các dự án “phân lô bán nền” vẫn còn với hạ tầng nhếch nhác, thiếu mảng xanh, công trình công cộng cũng như các vấn đề pháp lý liên quan…đến nay các cấp thẩm quyền vẫn chưa giải quyết xong. Liệu bài học “phân lô bán nền” có lập lại với các dự án chung cư mini?