Tiền đất ngoài hạn mức: Cao và thiếu công bằng
Dự thảo mới nhất về thu tiền sử dụng đất (SDĐ) ngoài hạn mức tại TP.HCM đề xuất hệ số tối đa lên đến 4,5 lần bảng giá đất áp dụng đối với trường hợp chuyển mục đích SDĐ. Hệ số này được đánh giá là quá cao.
Phân biệt đối xử
Theo đề xuất của liên sở do Sở Tài chính chủ trì, địa bàn TP.HCM sẽ áp dụng đến 4 hệ số điều chỉnh tiền SDĐ cho phần diện tích đất ở vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân. Với trường hợp công nhận quyền SDĐ (cấp giấy chủ quyền), toàn bộ phần vượt hạn mức ở sẽ nộp tiền SDĐ theo hệ số K bằng 2 lần bảng giá đất. Riêng trường hợp chuyển mục đích SDĐ, liên sở đề xuất 3 hệ số K tương ứng với 3 khu vực và đều ở mức cao. Trong đó, khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình) có hệ số K bằng 4,5. Khu vực 2 (gồm các quận 2, 6, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Bình Tân) hệ số bằng 4. Khu vực 3 gồm các huyện còn lại có hệ số là 3,5.
Theo lý giải của liên sở, các hệ số K như trên đã phản ánh tương đối chính xác tỷ lệ chênh lệch giữa giá thị trường và giá đất do TP ban hành. Các sở, ngành đã căn cứ trên 3 nguồn thông tin về giá chuyển nhượng thực tế để xác định hệ số K của từng quận, huyện. Đó là thông tin của các đơn vị tư vấn khi lập bảng giá đất năm 2008; thông tin về giá đất ở trên thị trường đã được TP phê duyệt khi nhà nước thu hồi đất và duyệt bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo cơ chế hai giá vào các năm 2010, 2011, 2012; thông tin do Sở Tài chính thu nhập vào năm 2012 qua báo chí, sàn giao dịch và khảo sát thực tế. Đối với trường hợp chung một tuyến đường giáp ranh giữa 2 quận, huyện nhưng lại có 2 hệ số K khác nhau, dự thảo đề nghị chọn hệ số thấp hơn để tính tiền SDĐ cho người dân.
Luật sư Huỳnh Văn Nông - Đoàn luật sư TP.HCM - nhận xét, quy định hệ số K đối với phần đất vượt hạn mức sẽ tạo thuận tiện hơn so với quy định trước đó là yêu cầu thẩm định sát giá thị trường với từng trường hợp đất ở của dân. Tuy nhiên, yêu cầu trường hợp chuyển mục đích phải đóng tiền SDĐ quá cao so với trường hợp cấp giấy chủ quyền sẽ là một sự phân biệt đối xử, tạo ra tình trạng bất công lớn trên thực tế.
Bởi hiện nay các trường hợp được chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở chủ yếu là các mảnh đất nông nghiệp nằm xen cài trong các khu dân cư. Nếu quy định hệ số K quá chênh lệch, sẽ dẫn đến trong cùng một khu vực, người dân phải đóng tiền SDĐ chênh lệch quá nhiều cho những mảnh đất có giá trị như nhau.
Luật sư Nông dẫn chứng một ví dụ: Một người sở hữu 1.000 m2 đất nông nghiệp từ lâu nhưng không chịu đi làm giấy chứng nhận quyền SDĐ cho đất nông nghiệp, sau đó họ xây nhà trái phép và tiến hành thủ tục hợp thức hóa thì toàn bộ vượt hạn mức chỉ phải đóng gấp 2 lần bảng giá đất. Trong khi đó, người khác chấp hành nghiêm chỉnh quy định (xin cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho đất nông nghiệp), nay xin chuyển mục đích SDĐ sang đất ở thì phải nộp gấp từ 3,5 - 4,5 lần bảng giá đất.
Vượt khả năng tài chính của dân
"Với các trường hợp người dân đã mua bán, sang nhượng mảnh đất trước đó theo giá thị trường, nay phải đóng tiền SDĐ cũng theo giá thị trường thì chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM"
Nếu hệ số 3,5 - 4,5 lần bảng giá đất được thông qua sẽ tạo gánh nặng tài chính rất lớn cho người dân có nhu cầu chuyển mục đích SDĐ. Chẳng hạn, trường hợp của ông Nguyễn Minh Hồng nộp hồ sơ xin chuyển mục đích SDĐ cho khu đất hơn 400 m2 tại đường Dương Bá Trạc (Q.8) nhưng bị ách tắc gần 3 năm qua.
Nay với hệ số 4 lần bảng giá đất áp dụng cho khu vực Q.8, dự kiến ông Hồng sẽ phải đóng tiền SDĐ lên đến 14,5 tỉ đồng (trong đó hơn 2 tỉ đồng cho phần đất trong hạn mức và 12,5 tỉ đồng cho phần đất vượt hạn mức). “Nếu bắt đóng tiền SDĐ cao như vậy thì chẳng khác nào nhà nước bắt tôi bỏ tiền mua lại miếng đất ông bà để lại. Như vậy, dù TP có ban hành hệ số K thì tôi cũng không đủ tiền đóng thuế để xin tách thửa cho đứa con trai lấy vợ” - ông Hồng than thở.
Thực tế cho thấy, ngay cả với hệ số gấp đôi bảng giá đất áp dụng cho trường hợp cấp giấy chủ quyền đã được đánh giá là vượt khả năng tài chính của nhiều người dân. Đó là lý do sau khi Quyết định 64 của UBND TP.HCM (về hệ số điều chỉnh tiền SDĐ cho phần vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân) có hiệu lực vào tháng 10.2011, hầu hết các chi cục thuế vẫn lâm vào cảnh “ế ẩm”, vì nhiều người dân dù đủ điều kiện đóng tiền SDĐ gấp 2 lần bảng giá đất nhưng vẫn không thể hoàn thành nghĩa vụ thuế.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - thực tế bảng giá đất của TP không ngừng tăng qua các năm đồng nghĩa với gánh nặng tiền SDĐ của người dân cũng tăng. Nay nếu ban hành hệ số điều chỉnh quá cao, chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng người dân nợ thuế, hoặc mua bán giấy tay. “Việc thu thuế đối với phần đất ở ngoài hạn mức của người dân không nên kỳ vọng sát giá thị trường một cách tuyệt đối mà cần phải cân nhắc trên cơ sở hợp lý và công bằng.
Với các trường hợp người dân đã mua bán, sang nhượng mảnh đất trước đó theo giá thị trường, nay phải đóng tiền SDĐ cũng theo giá thị trường thì chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần. Chính sách thuế không nên tận thu mà cần tính tới các yếu tố an sinh xã hội, bởi nếu quy định mức thuế quá cao thì không khuyến khích người dân hợp thức hóa nhà đất, khiến giao dịch đình trệ, dễ nảy sinh tranh chấp và nguy cơ thất thu thuế cũng cao. Quy định thuế hợp lý sẽ có nhiều cái lợi, thị trường được khai thông, nhà cửa được xây dựng đúng phép, giao dịch trôi chảy, thay vì áp thuế cao mà không ai đóng thuế cả” - ông Châu góp ý.
Bộ Tài chính không phân biệt giữa cấp giấy chủ quyền và chuyển mục đích
Hoàn toàn không có cơ sở nào để bóc tách thành 2 trường hợp để yêu cầu người dân đóng 2 mức tiền SDĐ quá chênh nhau như vậy. Ngay cả Thông tư 93 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thu tiền SDĐ sát giá thị trường cũng giao TP ban hành hệ số K phù hợp với từng khu vực, chứ không phân biệt trường hợp cấp giấy chủ quyền và chuyển mục đích.
"Tôi cho rằng việc TP lo ngại tình trạng chuyển mục đích tràn lan, đầu cơ đất nông nghiệp... là không hợp lý. Bởi các cơ quan chức năng nắm đầy đủ các công cụ quản lý quy hoạch trong tay nên không cần đẩy cái khó về phía người dân bằng cách áp hệ số tiền SDĐ cao như vậy.
Luật sư Huỳnh Văn Nông"
Bình Thạnh Resco - Theo Landtoday
Tỷ giá (Exchange rate)
