UBND TP.HCM vừa đề xuất Bộ Tài chính về giá đất để tính thu tiền thuê đất. Theo đó, trường hợp thuê đất để xây nhà ở, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng cho thuê, khách sạn thì tính tiền thuê đất theo giá thị trường, những trường hợp còn lại được tính tiền thuê đất theo bảng giá đất ban hành hằng năm.

Đó là một trong những nội dung mà UBND TP.HCM vừa góp ý cho dự thảo của Bộ Tài chính về xử lý các vướng mắc trong việc thu tiền sử dụng đất (Tuổi Trẻ ngày 11-9).


Theo quy định của nghị định 69 về giá đất thì đơn giá để tính giá thuê đất là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, TP.HCM cho rằng nếu tính giá thuê đất theo giá thị trường cho những ngành sản xuất sẽ làm tăng giá thành sản phẩm kéo theo tăng chỉ số giá tiêu dùng trên thị trường, không khuyến khích sản xuất.

Mặt khác, việc xác định giá đất thị trường kéo dài do phải dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sẽ làm ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. Nếu chỉ áp dụng giá thuê đất tính theo giá đất thị trường đối với trường hợp thuê đất mới (trường hợp đang thuê được áp dụng giá thuê đất do TP.HCM ban hành nếu giá đất biến động không quá 20% trong năm năm) như dự thảo ban đầu của Bộ Tài chính là không công bằng.

Hộ gia đình, cá nhân: đóng tiền theo giá nhà nước

Từ tháng 10-2009 đến tháng 6-2010, hàng ngàn hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận và chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân bị ách lại tại các quận huyện của TP.HCM vì chưa có hướng dẫn về việc thu tiền sử dụng đất.

Giữa tháng 7-2010, Thủ tướng có văn bản chỉ đạo cho thu tiền sử dụng đất theo giá TP.HCM ban hành hằng năm cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin công nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất trong hạn mức nhưng chưa hướng dẫn cho phần diện tích ngoài hạn mức đất ở.

Dự thảo của Bộ Tài chính cho rằng phải thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đối với phần này. Và đến nay, ở các quận huyện vẫn còn hàng trăm hồ sơ của người dân có đất vượt hạn mức đất ở chưa được giải quyết.

Theo lập luận của UBND TP.HCM, Nghị định 69 về giá đất chỉ áp dụng giá thị trường cho trường hợp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cổ phần hóa doanh nghiệp. Việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đối với diện tích đất ngoài hạn mức đất ở hộ gia đình, cá nhân là chưa hợp lý (trừ trường hợp đất có nguồn gốc đất lấn chiếm, bố trí sử dụng sai công năng, sai thẩm quyền).

Vì vậy, TP.HCM đã đề xuất thu tiền sử dụng đất theo bảng giá đất ban hành hằng năm đối với trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích thành đất ở (không khống chế hạn mức).

Doanh nghiệp: đóng tiền sử dụng đất theo tiến độ bồi thường

Ở TP.HCM có nhiều dự án thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, trải qua nhiều giai đoạn với những chính sách về tài chính đất đai khác nhau. Thời điểm giao đất trên thực tế và theo quyết định tạm giao đất để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng có khi chênh lệch nhau đến 10 năm, nên không thể áp dụng cào bằng một giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.

Hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định thời điểm để tính thu tiền sử dụng đất nên phát sinh nhiều vướng mắc trong thực tế. Vì thế TP.HCM đề xuất bốn trường hợp để áp dụng thời điểm tính tiền sử dụng đất như sau:

Nếu thời điểm giao đất theo quyết định và thời điểm giao đất, cho thuê đất thực tế trùng nhau thì xác định nghĩa vụ tài chính theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc tạm giao đất (để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) nhưng thời điểm giao đất theo quyết định trên không trùng với thời điểm giao đất trong thực tế thì tính nghĩa vụ tài chính theo thời điểm tổ chức hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Diện tích bồi thường xong trước ngày nghị định 17 hướng dẫn Luật đất đai có hiệu lực (27-2-2006) thì tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo giá nhà nước ban hành năm 2006. Diện tích bồi thường xong sau thời điểm trên thì thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Riêng tiền thuê đất được tính theo giá thị trường kể từ ngày 1-1-2010.

Đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm dự án cũng áp dụng các tính trên (thời điểm chuyển nhượng xem như thời điểm bồi thường giải phóng mặt bằng) để xác định tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp tổ chức tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó được Nhà nước cho chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án thì thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm tổ chức nộp đủ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hợp lệ tại sở tài nguyên và môi trường.