Bất động sản
Giải mã vấn đề tỷ giá, không thể bỏ qua thị trường bất động sản. Đó không chỉ là điểm khởi đầu mà còn là một mắt xích quan trọng trong chuối liên hoàn tác động đến thị trường nội tệ.
Mấy tháng qua, mỗi buổi sáng, lướt qua các mặt báo, tin đầu tiên đập vào mắt bạn đọc là các tin về giá cả. Hết chuyện giá đất, giá nhà đến chuyện giá vàng và cả giá ngoại tệ, tất thảy đều tham gia một cuộc đua khám phá độ cao. Chỉ duy nhất một thứ giá đi ngược chiều với cơn lốc đó: giá đồng nội tệ.
So với vàng, đồng nội tệ rớt giá thê thảm. Cách đây 6 tháng, vào 9/5/2010, giá vàng là 26,8 triệuđ/lượng thì giá vàng vào ngày 9/11/2010 là 38,1 trđ/lượng, tăng xấp xỉ 42%, hay nói cách khác, đây là tỷ lệ rớt giá của đồng nội tệ. Tốc độ rớt giá này vượt xa tất cả những lần rớt giá trước đó trong vòng hơn chục năm lại đây. Vậy đâu là nguyên nhân sâu xa của hiện tượng này?
Khi giá trị bị thất thoát vô hình!
Về lý thuyết, tiền bạc là thước đo giá trị. Nếu tiền giấy đảm nhận được chức năng ấy, sự tích luỹ của mỗi cá nhân được đo bằng lượng tiền mà họ nắm giữ. Trường hợp giá cả tăng cao, tiền giấy bị mất giá, người sở hữu tiền bị thất thoát vô hình, người dân phải tìm kiếm phương tiện khác để bảo toàn giá trị. Một trong những loại tiền tệ cổ điển nhất, hữu hiệu nhất chính là vàng.
Như đã nói ở trên, là nước đang phát triển, Việt Nam buộc phải chung sống với lạm phát. Điều này cũng cần thiết để thúc đẩy vòng quay của tiền tệ. Vấn đề là lạm phát với tốc độ nào để vừa kích thích người dân đưa tiền vào lưu thông nhưng không làm cho họ tháo chạy khỏi đồng tiền luôn luôn là bài toán của những nhà quản lý vĩ mô.
Vì lý do này, một trong những nội dung quan trọng của các kỳ họp cuối năm của Quốc hội khi thông qua các mục tiêu chính về phát triển kinh tế, thường không thể bỏ qua chỉ tiêu lạm phát. Theo đó, trong năm 2010, Chính phủ đặt mục tiêu lạm phát và được quốc hội thông qua 7%. Tỷ lệ này đã tính đến các yếu tố về diễn biến xấu của nền kinh tế toàn cầu dưới tác động của cuộc khủng hoảng tài chính.
Thế nhưng, ngay sau 6 tháng đầu năm nay, theo Tổng cục Thống kê, CPI tháng 6 đã tăng 4,78% so với tháng 12/2009. CPI bình quân 6 tháng đầu năm 2010 tăng 8,75% so với nửa đầu năm 2009. Nghĩa là vượt xa mong muốn chỉ tiêu ban đầu được Quốc hội thông qua. Điều này báo hiệu một năm giông bão của giá. Vì lý do này, Chính phủ điều chỉnh mục tiêu về giá cho cả năm là 8%. Nhưng xem ra đến thời điểm này, hạn mức 8% cho lạm phát đã bị bỏ lại khá xa.
Nếu như bão lũ ở miền Trung vừa rồi, có thể thống kê được con số thiệt hại về tài sản khoảng dăm nghìn tỷ đồng thì thiệt hại do bão giá vẫn là một ẩn số, nhưng chắc chắn là hệ luỵ của nó đến nền kinh tế còn lớn hơn nhiều con số dăm ngàn tỷ. Khi đồng tiền bị mất giá, người dân đổ xô đi mua vàng làm phương tiện cất trữ.
Là nước nghèo, chưa có tích luỹ lớn nhưng hiện VN đang có khoảng 1.000 tấn vàng dự trữ trong dân (tương đương 50tỷ USD). Ông Lê Đức Thuý - Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, đây là nguồn vốn lớn đang nằm yên không sinh lời hoặc rơi vào khối kinh tế không chính thức.
Cùng với vàng là ngoại tệ. Tuy không lớn bằng dự trữ vàng nhưng trong dân hiện vẫn còn găm giữ một lượng ngoại tệ không dưới chục tỷ USD. Đây là nguồn lực không nhỏ bị lãng phí trong khi nền kinh tế vẫn trong tình trạng đói vốn triền miên.
Không chỉ mất giá trước vàng mà còn bị mất giá với cả một đồng USD đang yếu, bởi trước đó, nội tệ phải chịu cú giáng quá mạnh từ thị trường bất động sản.
Bất động sản- hạ tầng của nền kinh tế
Hơn hai năm trước đây, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã bùng nổ được đánh dấu bằng sự kiện Lehman Brothers sụp đổ (15/09/2008), kéo theo hàng trăm định chế tài chính khác phải phá sản, gây rối loạn cả thị trường tài chính toàn cầu. Khi nhìn lại sự kiện này, dẫu còn nhiều ý khiến khác nhau nhưng vẫn thống nhất chung ở một điểm rằng, mầm mống đầu tiên tạo nên cuộc khủng hoảng tài chính làm rung chuyển thế giới xuất phát từ thị trường bất động sản.
Lý do đơn giản, bất động sản là mặt hàng đặc biệt có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế. Thị trường này suy thoái sẽ khởi đầu cho hiệu ứng domino tác động đến mọi ngõ ngách của đời sống kinh tế. Trường hợp Việt Nam cũng không là một ngoại lệ.
Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, có thể nói rằng, bất động sản là hạ tầng của nền kinh tế. Đó cũng là cái lõi có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và chi phối mạnh mẽ đến thị trường vốn và đời sống. Đó là chưa nói đến việc, hầu hết các khoản thế chấp vay vốn ngân hàng là tài sản bất động (hay bất động sản). Hơn 2/3 những khoản tích luỹ của người dân đều giành cho việc đầu tư, mua sắm bất động sản.
Bất động sản gần như mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ. Đặc biệt là từ khi nền kinh tế mở cửa, cơ chế thị trường được thừa nhận, cùng với đó, quyền sử dụng đất được công nhận như là một loại hàng hoá bằng các quy định trong Luật đất đai năm 1993. Từ đó, ghi nhận việc xã hội xem bất động sản như một phương tiện cất trữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh.
Là nước đang đô thị hoá với tốc độ nhanh, thị trường bất động sản VN đang chuyển động nhanh, mạnh và dường như chưa theo một quy luật nhất định. Dẫu có nhiều thăng trầm thì bất động sản vẫn là mảnh đất màu mỡ khiến cả nền kinh tế đều hướng sự tập trung vào đó. Tuy nhiên, riêng các cơ quan quản lý nhà nước về tiền tệ thì chưa giành sự quan tâm thích đáng cho thị trường này.
Khởi đầu năm, giá đất ở các đô thị lớn từ chỗ im lìm đã giao dịch náo nhiệt rồi tăng chóng mặt. Ở các trung tâm kinh tế lớn của cả nước như Hà Nội, Sài Gòn, Đà Nẵng... sáu tháng đầu năm, chỗ tăng ít thì vài ba chục phần trăm, chỗ tăng nhiều lên đến một vài trăm phần trăm.
Điều đáng nói là các cơ quan chức năng chưa dám nhìn thẳng vào sự thật này mà vẫn cho rằng, đó là thị trường giao dịch không chính thức. Rằng đó chỉ là cơn sốt bong bóng do các "cò đất" thổi lên mà không thừa nhận nó như là một thực tế của đời sống.
Thật lạ kỳ, nhà nước nắm trong tay quỹ đất đô thị, kiểm soát đầu ra, đầu vào của thị trường bất động sản, nhưng đã không có những can thiệp kịp thời khiến thị trường này như con ngựa bất kham. Sự rối loạn của thị trường bất động sản là cú đánh mạnh vào sự mất giá của đồng nội tệ.
Chưa hết, đồng nội tệ non yếu lại bị thêm một cú trời giáng từ thị trường vàng. Cũng cần nói thêm, khi đồng USD có xu hướng yếu đi, ngay bên kia bờ đại dương, người dân Mỹ cũng tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn của giá trị, đó là lúc mà vàng lên ngôi, USD mất giá so với vàng.
Thế nhưng, ở VN, đồng nội tệ vẫn bị mất giá trước USD. Điều này chỉ có thể lý giải được khi đồng nội tệ vì quá yếu, không chỉ mất giá trước vàng mà còn bị mất giá với cả một đồng USD đang yếu, bởi trước đó, nội tệ phải chịu cú giáng quá mạnh từ thị trường bất động sản.
Thị trường tài chính- mối liên hệ ngũ hành
Được biết, chưa có một công trình nào nghiên cứu cụ thể nào về mối liên hệ trong thị trường tài chính, nhưng rõ ràng, năm yếu tố không thể thiếu được trong thị trường này là: Bất động sản- Vàng- Lãi suất- Ngoại tệ- Chứng khoán. Năm yếu tố này có mối liên hệ hữu cơ với nhau và đều tác động mạnh mẽ đến thị trường nội tệ. Nói chính xác hơn là quyết định đến tỷ lệ lạm phát.
Trong hầu hết các nghiên cứu về chỉ số giá, chúng ta quan tâm nhiều đến các mặt hàng tiêu dùng mà chưa đánh giá đúng mức sự tác động của năm yếu tố như vừa nêu ở trên, điều này dẫn đến một thực tế: Chỉ số CPI công bố thường chỉ tăng một con số, trong khi đó, sự mất giá của đồng nội tệ so với vàng, USD và bất động sản thường là 2 con số. Thậm chí, còn cao hơn chỉ số CPI nhiều lần.
Điều này giải thích vì sao người dân tháo chạy khỏi đồng nội tệ để tìm kiếm đến phương tiện cất trữ an toàn hơn: Vàng và bất động sản. Sự lãng phí nguồn lực đang là một nguyên nhân làm cho nền kinh tế khó tăng tốc và cất cánh. Giải mã vấn đề tỷ giá, không thể bỏ qua thị trường bất động sản. Đó không chỉ là điểm khởi đầu mà còn là một mắt xích quan trọng trong chuối liên hoàn tác động đến thị trường nội tệ.
Resco Bình Thạnh - Theo VEF
Tỷ giá (Exchange rate)
