Thị trường BĐS đang đứng trước nhiều khó khăn! Ảnh: Ngoc Huân

Lãi suất cao, khó cho cả 2 bên

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết: “Hiệp hội đang tập hợp ý kiến của các doanh nghiệp, sau đó gửi lên trên để kiến nghị tháo gỡ chứ tình hình hiện nay căng quá, doanh nghiệp nào cũng kêu. Khó khăn nhất hiện nay là việc tiếp cận nguồn vốn trong khi mặt bằng lãi suất lại cao. Mặt bằng lãi suất ngân hàng hiện nay cả ngắn hạn và dài hạn lên đến quanh mức 18 -19%/năm, sẽ chẳng có ngành nghề kinh doanh nào vay vốn mà có thể làm ăn có lãi lớn. Đặc biệt đối với BĐS, lãi suất ngân hàng cao như vậy thì chẳng ai có đủ can đảm để vay mua nhà. Đối với giới đầu tư, cũng chẳng ai dại gì đầu tư vào BĐS trong thời điểm khó khăn này.

Trong những thời điểm hoàng kim nhất của thị trường BĐS, đầu tư sinh lợi 30%/năm cũng rất hiếm. Một điều chắc chắn lãi suất cao, đầu vào sẽ tăng dẫn đến giá thành không thể thấp hậu quả giá đầu ra sẽ tăng. Như vậy là khó cho cả 2 bên mua và bán. Thêm vào đó, giá thép tăng mạnh cũng khiến các doanh nghiệp nếu không có dự trữ từ trước đã gặp khó khăn không ít”.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án BĐS, ông Bùi Tiến Thắng – Phó TGĐ Sacomreal cho rằng: “Với mặt bằng lãi suất 18 -19%/năm thì thị trường BĐS sẽ chẳng còn hấp dẫn gì cả. Với một dự án BĐS, tính từ khi triển khai đến khi đủ điều kiện bán hàng cũng phải mất vài năm. Nếu là dự án có đất sạch phải mất 2 năm; đối với dự án phải giải phóng mặt bằng phải mất 4 năm. Nếu tính ở mức lý tưởng, chủ đầu tư chỉ phải vay 50% tổng vốn đầu tư của dự án, chỉ trong vòng 3 - 4 năm lãi suất đã lên đến 30 - 40% của tổng vốn đầu tư. Trong khi đó, đối với một dự án BĐS để sinh lãi 30% đã là rất khó. Vì vậy, nếu những khó khăn như hiện nay vẫn còn kéo dài thì chẳng có chủ đầu tư nào mặn mà với các dự án BĐS”. Ông Bùi Tiến Thắng dự báo: “Từ đây cho đến cuối năm 2010, thị trường BĐS sẽ chẳng thể nào khởi sắc mặc dù đang là mùa cao điểm”.

Khó khăn từ chính sách

Đối với thị trường BĐS, chưa bao giờ các khó khăn lại đến một cách dồn dập như hiện nay. Ngay cả trong những tháng 7-10.2010, khi mặt bằng lãi suất chưa tăng, những khó khăn về chính sách đã có những tác động không nhỏ lên thị trường BĐS.

Trong khuôn khổ hội thảo chính sách đất đai với thị trường BĐS được Cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên - Môi trường tổ chức tại TPHCM (tháng 9.2010), ông Đào Anh Kiệt – Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường thành phố, trong tham luận của mình cho rằng: “Kênh BĐS hiện phát triển không ổn định là do chính sách và các quy định pháp luật về đất đai thay đổi liên tục. Cho đến thời điểm hiện nay, việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 vẫn chưa thể giải quyết rốt ráo. Theo đó, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng cho ngân sách sẽ được xác định trên cơ sở giá đất được định theo giá đất thị trường.

Theo tính toán sơ bộ, số tiền sử dụng đất tăng từ 2-3 lần so với trước đây. Nếu thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, thực chất là doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến 2 lần, một lần nhận chuyển nhượng của dân và một lần nộp cho ngân sách. Không chỉ tiền sử dụng đất quá cao, cơ chế xác định giá đất theo thị trường cũng phức tạp và mất thời gian. Doanh nghiệp muốn nộp tiền sử dụng đất phải thuê tư vấn xác định giá, sau đó trình cho Sở Tài chính, sau đó sở trình cho thành phố. Chỉ đến khi thành phố quyết thì doanh nghiệp mới được nộp. Chính vì quy trình thu tiền sử dụng đất quá phức tạp nên từ tháng 9.2009 đến tháng 8.2010, việc thu tiền sử dụng đất từ các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố bị đóng băng...

Cũng trong 2010, liên tiếp 2 dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 cũng gây ra nhiều tác động đến thị trường BĐS. Trong đó, chỉ riêng hướng dẫn việc góp vốn và chuyển nhượng phần vốn góp cũng khá rắc rối. Theo đó, cho phép doanh nghiệp bán 20% quỹ nhà dưới hình thức huy động vốn của khách hàng mà không phải qua sàn giao dịch BĐS. Đối với những người góp vốn, khi muốn bán lại sản phẩm không được đứng bán mà phải thông qua chủ đầu tư khi họ đã làm xong móng của toàn bộ công trìn.